商业地产是否能接棒住宅地产成为新的春天

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   依照国家房地产市场调控要求，各地限购令先后出台，随之而来的是大部分城市住宅市场成交的大幅下滑，而酒店式公寓、写字楼、商铺等不在限购范围，成为部分投资者考虑的目标。  
　　本市商业地产成交不温不火
　　限购令的出台，让各大城市商品住宅市场成交遭遇冰点。而不论是收到的短信或是路边楼盘宣传单，打着“不限购”旗号的酒店式公寓项目的宣传力度却是明显增加。
　　受限购的影响，原本打算再购置一套住房的张先生把目光投向了酒店式公寓。“手里有一些钱，却又不算太多，想做些投资以求保值。相对来说，商住的酒店式公寓和商品住宅比较接近。经过一番比较和研究，最近在时代奥城附近看上一处二手房，目前还和对方在谈。”
　　“从目前的市场表现来看，商业地产并未出现爆发式的增长，但近期相关咨询量明显上升。”中原地产(天津)投资顾问部总监高飞向记者介绍，俗话说“一铺养三代”，一定程度上说明了商铺较高的投资收益，但并非所有商铺都能带来稳定可观的收益，关键还在于如何选择好的商铺。
　　“尽管限购令对于商业地产而言，是一个利好消息。但从3月份至今，本市酒店式公寓、写字楼、商铺成交的数量上来看，并没有出现明显的变化。”限购新政出台之后，目前并没有出现资金大幅转向商业地产的迹象。投资者从一个领域转向另一不熟悉的领域时，需要一段时间来学习和了解。
　　风险机遇并存投资需理性
　　尽管商业地产为原来的住宅市场投资者提供了一个选择，但商业地产投资毕竟有别于住宅投资。链家地产市场部经理王倩表示，商业地产的投资回报分为租金回报和商业地产本身的升值回报。投资商业地产风险不容小觑，可谓风险与机遇并存。她提示说，商业地产的投资往往需要一个周期，不是短期就能看到增值效应，投资首要的是控制风险，然后才是收益。“商业地产是一个非常复杂的房产品，在选择投资时要综合考察多方面因素，例如对其今后的规划及产业配套内容，投资地段的区域商业发展以及项目的投资年限，当前的回报率以及后期的商业发展状况及上升潜质等等。”
　　“通常而言，商业地产比住宅具有更高的投资收益预期，这在一线城市表现尤为明显。从近年天津市场看，却呈现出商业住宅投资倒挂的情况，住宅有着更大的升值空间。但随着天津经济发展步伐的加快，倒挂现象也有所缓解，市区以及滨海新区繁华地段写字楼供应的大幅增加，恰恰就说明了这一点。”钟文辉表示，商业地产投资门槛更高，不同项目的收益差别可能是天壤之别，因而投资者必须考虑寻求一个风险、收益的均衡点。他以酒店式公寓举例说，投资时需要考察三个方面，一是项目所处的区域、板块，是否有便捷的交通、成熟的商圈等；二是产品的品质，是否具有较高的性价比、完善的配套等；三是服务，良好的运营及服务水准，可以带来后期进一步的增值空间，相反则可能大大降低项目的投资回报，实际中已有这样的负面例子。
　　“有心投资商业地产的人通常具备一定的经济实力，但却未必拥有相应的专业知识。因此，投资之前做好充足的准备，而不是头脑发热。”高飞这样告诫说，投资者可以向专业公司进行咨询参考，以降低可能面临的风险。尽管商业地产从中长期来看，具有不错的增长前景，但投资者需要结合自身实际控制风险。“毕竟，一方面是优秀商铺资源非常稀缺；另一方面，目前本市优质客户需求有限，仍处于培育阶段。”他建议，投资者可以关注地铁沿线的热点区域，或是大型居住区的相关商业配套。
　　海外置业“看起来很美”
　　限购令在一些一线城市落地之后，一方面商业长沙门面转让地产成为投资者关注的焦点，另一方面不少海外地产商也希望能借机分上一杯羹。近期上海、北京召开的房交会上，与国内不少开发商懒于参展形成鲜明对比的是，“海外军团”的展区成为一道新的风景线。
　　海外置业是否会成为商业地产之外的另一种选择呢？记者采访中，多位专家均表示，海外置业看起来很美，目前来看，国内一线城市房屋均价已与海外部分区域的房价接近，似乎价格上也可以接受。高飞表示，“尽管买得起，但是持有成本较高，一些国家每年房产税费约为房价2%左右。另一方面，近年来国外楼市为较为成熟的市场，楼盘自身升值空间十分有限。”钟文辉介绍说，“确实有不少海外开发商把目光投向了中国，但目标定位或许应是休闲度假所用。作为普通投资而言并不合适，比如美国楼市自次贷危机之后，实际一直在走低。此外，汇率、国外政策形势等不确定因素也会加大投资的难度。”
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